BGH stärkt die Rechte von Mietern erheblich.

(BGH, 18.03.2015)

Neue mieterfreundliche Grundsatzentscheidungen des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe (Az.: VIII ZR 185/14 u.a.).

Übergeben Vermieter eine Wohnung unrenoviert an Mieter, sind Klauseln im Mietvertrag zu fälligen Schönheitsreparaturen meist ungültig. Dies entschied nun der Bundesgerichtshof in Karlsruhe (Az. VIII ZR 185/14 u.a.). Mieter müssen in diesen Fällen weder während der Mietzeit noch beim Auszug renovieren oder für unterlassene Renovierungen Schadenersatz zahlen.

Bezogen auf Schönheitsreparaturen nahm der BGH in zwei Entscheidungen grundsätzlich Stellung:

Entschieden wurde, dass die Übertragung von Schönheitsreparaturen unzulässig ist, sofern eine Wohnung zum Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde und der Mieter für die zu diesem Zeitpunkt bereits notwendig gewordenen Reparaturen keine angemessene Entschädigung erhielt.

Grundsätzlich ist die Instandhaltung des Mietobjekts Sache des Vermieters. Die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen (z.B.: Streichen der Wände, Decken, Heizkörper, Fenster und Türen von innen) kann dem Mieter auferlegt werden. Sofern dies allerdings durch Allgemeine Geschäftsbedingungen geschieht, ist dies nur mit erheblichen Einschränkungen möglich. Der BGH stellt klar, dass eine solche Verpflichtung, wenn diese in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt ist, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt. Dies ist der Fall, da er auch bereits verpflichtet ist, von ihm nicht verursachte Abnutzungen zu beseitigen.
Im vorliegenden Fall war zwischen den Parteien sogar eine gewisse finanzielle Kompensation vereinbart, doch der Bundesgerichtshof sah diese als nicht ausreichend an.

Bezüglich einer weiteren Problematik bezog der BGH ebenfalls ganz klar Stellung:

In vielen Mietverträgen sind Abgeltungsklauseln, so genannte Quotenklauseln enthalten. Hiernach hat der Mieter bei Auszug aus der Wohnung einen gewissen Teilbetrag der Renovierungskosten zu tragen, wenn die Renovierungen zwar noch nicht fällig sind, jedoch bereits ein gewisser Zeitraum seit der letzten Renovierung vergangen ist.
Solcherlei Klauseln sind nach der Entscheidung des BGH regelmäßig unwirksam. Hintergrund ist, dass sich nicht verlässlich ermitteln lässt – und für den Mieter bei Abschluss des Mietvertrages auch nicht klar und verständlich ist – welche Belastungen ggf. am Ende des Mietverhältnisses auf ihn zukommen.

Der Bundesgerichtshof hat mit diesen Urteilen die Rechte der Mieter deutlich gestärkt. Bei bestehenden Mietverhältnissen sorgt er damit jedoch auch für Rechtsunsicherheit, da nunmehr geklärt werden muss, ob die in den Mietverträgen enthaltenden Klauseln wirksam sind. Nun kann auch darüber diskutiert werden, ob sogar im Einzelfall der Mieter von seinem Vermieter die Renovierung der Wohnung während des laufenden Mietverhältnisses verlangen kann.

Markus Heinke

Fachanwalt für Mietrecht